Widerspruch ord. Kündigung < Jura < Geisteswiss. < Vorhilfe
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(Frage) beantwortet  | | Datum: | 13:14 Mi 21.04.2010 | | Autor: | domerich |
| Aufgabe | folgender Sachverhalt sei angenommen:
Mieter A und Vermieter B wohnen im gleichen Haus. A hat einen Mietvertrag mit B über ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft in dem Haus. Es ereignet sich folgender Zwischenfall der im Folgenden als Kündigungsgrund angeführt wird: A kommt ohne zu klingeln in die Wohnung des B (das geht weil die Wohnungstür sich per Klinke öffnen lässt und die Tür nur bei Abwesenheit des B verschlossen wird) und verlangt von B das Einstellen von dem Geräusch, dass das Zusammenbauen eines Schranks macht, da er nicht schlafen könne. Uhrzeit war 21:30, also noch keine Nachtruhe. Auf Aufforderung des B weigert sich der A die Wohnung zu verlassen und versucht, nachdem B ihn herausschiebt mehrmals wieder die Tür zu öffnen, mit Erfolg.
B zeigt A wegen Hausfriedensbruch an.
so, der B kündigt nun dem A, weil er das Verhalten frech findet und glaubt nun einen Kündigungsgrund in der Hand zu haben. Es wird ordentlich gekündigt, auf 3 Monate Frist. Als Grund wird eine schuldhafte Pflichtverletzung des A in Form von Hausfriedensbruch angeführt. |
der B dachte sich nun, der Fall sei gegessen. Weit gefehlt. A lässt B ein Schreiben zukommen, und widerspricht der Kündigung, da er den Vorfall weit weniger dramatisch wahrgenommen hat. B hat 2 Zeugen.
B wundert sich nun, ob es denn überhaupt möglich ist einer Kündigung zu widersprechen. Erfahrungsgemäß muss man jedenfalls auf das Schreiben eingehen.
Könnte mir jemand helfen, herauszufinden wie B gegen diesen A vorgehen könnte bzw. wie die Rechtslage ist?
Vielen Dank im Voraus!
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(Mitteilung) Reaktion unnötig  | | Datum: | 16:23 Mi 21.04.2010 | | Autor: | Josef |
> folgender Sachverhalt sei angenommen:
>
> Mieter A und Vermieter B wohnen im gleichen Haus. A hat
> einen Mietvertrag mit B über ein Zimmer in einer
> Wohngemeinschaft in dem Haus. Es ereignet sich folgender
> Zwischenfall der im Folgenden als Kündigungsgrund
> angeführt wird: A kommt ohne zu klingeln in die Wohnung
> des B (das geht weil die Wohnungstür sich per Klinke
> öffnen lässt und die Tür nur bei Abwesenheit des B
> verschlossen wird) und verlangt von B das Einstellen von
> dem Geräusch, dass das Zusammenbauen eines Schranks macht,
> da er nicht schlafen könne. Uhrzeit war 21:30, also noch
> keine Nachtruhe. Auf Aufforderung des B weigert sich der A
> die Wohnung zu verlassen und versucht, nachdem B ihn
> herausschiebt mehrmals wieder die Tür zu öffnen, mit
> Erfolg.
>
> B zeigt A wegen Hausfriedensbruch an.
>
Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen widerrechtlich eindringt oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, kann auf Antrag strafrechtlich wegen Hausfriedensbruch nach § 123 StBG verfolgt werden.
Viele Grüße
Josef
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(Antwort) fertig  | | Datum: | 16:39 Mi 21.04.2010 | | Autor: | Josef |
Hallo Domerich,
> folgender Sachverhalt sei angenommen:
>
> Mieter A und Vermieter B wohnen im gleichen Haus. A hat
> einen Mietvertrag mit B über ein Zimmer in einer
> Wohngemeinschaft in dem Haus. Es ereignet sich folgender
> Zwischenfall der im Folgenden als Kündigungsgrund
> angeführt wird: A kommt ohne zu klingeln in die Wohnung
> des B (das geht weil die Wohnungstür sich per Klinke
> öffnen lässt und die Tür nur bei Abwesenheit des B
> verschlossen wird) und verlangt von B das Einstellen von
> dem Geräusch, dass das Zusammenbauen eines Schranks macht,
> da er nicht schlafen könne. Uhrzeit war 21:30, also noch
> keine Nachtruhe. Auf Aufforderung des B weigert sich der A
> die Wohnung zu verlassen und versucht, nachdem B ihn
> herausschiebt mehrmals wieder die Tür zu öffnen, mit
> Erfolg.
>
> B zeigt A wegen Hausfriedensbruch an.
>
> so, der B kündigt nun dem A, weil er das Verhalten frech
> findet und glaubt nun einen Kündigungsgrund in der Hand zu
> haben. Es wird ordentlich gekündigt, auf 3 Monate Frist.
> Als Grund wird eine schuldhafte Pflichtverletzung des A in
> Form von Hausfriedensbruch angeführt.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund liegt liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfriedensbruch nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).
> der B dachte sich nun, der Fall sei gegessen. Weit gefehlt.
> A lässt B ein Schreiben zukommen, und widerspricht der
> Kündigung, da er den Vorfall weit weniger dramatisch
> wahrgenommen hat. B hat 2 Zeugen.
>
> B wundert sich nun, ob es denn überhaupt möglich ist
> einer Kündigung zu widersprechen. Erfahrungsgemäß muss
> man jedenfalls auf das Schreiben eingehen.
>
> Könnte mir jemand helfen, herauszufinden wie B gegen
> diesen A vorgehen könnte bzw. wie die Rechtslage ist?
>
Bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens, z.B. durch laufende Verletzung der Hausordnung oder erhebliche Ruhestörungen, bei Straftaten kann ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben sein.
Viele Grüße
Josef
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(Frage) beantwortet | | Datum: | 16:48 Mi 21.04.2010 | | Autor: | domerich |
danke erstmal. Eine fristlose Kündigung ist ja eine heikle Sache wegen dem wichtigen Grund. Ob oder ob nicht Hausfriedensbruch ein wichtiger Grund ist bzw. ob es für ein "nachhaltig stört" reicht müsste im Zweifel das Gericht klären während eine ordentliche Kündigung mit Gewissheit wirksam sein sollte (?)
Daher wurde ordentlich gekündigt um sich Ärger zu sparen, was bei 3 Monaten Frist die Angabe von einem Grund erfordert und dazu sollte der Sachverhalt ja als Grund ausreichen, denke ich.
Daher war meine Frage, wie auf den Widerspruch des A:
"Eine schwere Pflichtverletzung meinerseits in Form von Hausfriedensbruch kann ich nicht nachvollziehen.
Ich widerspreche hiermit ihrer Kündigung vom (Datum)."
zu reagieren ist. Ignorieren ist sicher keine gute Idee?
Könnte man theoretisch auch jetzt noch fristlos kündigen?
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(Antwort) fertig | | Datum: | 02:58 Do 22.04.2010 | | Autor: | Josef |
Hallo Domerich,
> danke erstmal. Eine fristlose Kündigung ist ja eine heikle
> Sache wegen dem wichtigen Grund.
![[ok]](/images/smileys/ok.gif "[ok]")
> Ob oder ob nicht
> Hausfriedensbruch ein wichtiger Grund ist bzw. ob es für
> ein "nachhaltig stört" reicht müsste im Zweifel das
> Gericht klären während eine ordentliche Kündigung mit
> Gewissheit wirksam sein sollte (?)
>
auf die Nachhaltigkeit kommt es m.E. an. Voraussetzung für die Kündigung ist nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten des Mieters, sondern die Unzumutbarkeit für den Vermieter, sodass eine fristlose Kündigung im Einzelfall auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Mieters erfolgen kann.
> Daher wurde ordentlich gekündigt um sich Ärger zu sparen,
> was bei 3 Monaten Frist die Angabe von einem Grund
> erfordert und dazu sollte der Sachverhalt ja als Grund
> ausreichen, denke ich.
>
Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt - abgesehen von wenigen Ausnahmen - ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573 Abs. 1 BGB.)
Das freie Kündigungsrecht des Vermieters ist bei Mietverhältnissen über Wohnraum weitgehend ausgeschlossen und gilt u.a. bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus sowie bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573 a BGB).
Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das nicht unter eine der Ausnahmevorschriften fällt, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.
Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter von Wohnraum ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
> Daher war meine Frage, wie auf den Widerspruch des A:
>
> "Eine schwere Pflichtverletzung meinerseits in Form von
> Hausfriedensbruch kann ich nicht nachvollziehen.
> Ich widerspreche hiermit ihrer Kündigung vom (Datum)."
>
> zu reagieren ist. Ignorieren ist sicher keine gute Idee?
> Könnte man theoretisch auch jetzt noch fristlos
> kündigen?
Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch ohne Vorliegen eines berechtigen Interesses kündigen (§ 573 a Abs. 1 BGB).
Sinn und Zweck diese Sonderregelung ist es, im Hinblick auf das enge Zusammenwohnen und das zwangsläufig häufige Zusammentreffen der Parteien eine Lösung des Vertragsverhältnisses auch ohne Vorliegen der strengen Voraussetzungen des § 573 BGB zu ermöglichen, insbesondere weil in diesem Fall auch persönliche Spannungen zwischen den Parteien, die kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen, zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führen können.
Liegen die Voraussetzungen des § 573 a BGB und zusätzlich ein berechtigtes Interesse vor. hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er unter Berufung auf berechtigtes Interesse (mit normaler Kündigungsfrist) kündigt oder von seinem erleichterten Kündigungsrecht (mit verlängerter Frist) Gebraucht macht.
Der Vermieter darf auch noch innerhalb der laufenden Kündigungsfrist von seinem erleichterten Kündigungsrecht Gebrauch machen, nachdem der Mieter einer auf berechtigte Interessen gestützten Kündigung widersprochen hat. Voraussetzung ist jedoch, dass in dem Kündigungsschreiben zweifelsfrei zum Ausdruck gebracht wird, dass die Kündigung nicht mehr auf berechtigte Interessen nach § 573 Abs. 1 BGB, sondern auf die Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 oder Abs. 2 gestützt wird.
Viele Grüße
Josef
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(Frage) beantwortet | | Datum: | 11:52 Do 22.04.2010 | | Autor: | domerich |
das ist komplizierter als gedacht.
Da B in einem Vierfamilienhaus wohnt, fällt das erleichterte Kündigungsrecht also weg. Tut mir Leid, dass ich das nicht angegeben habe (wusste es aber nicht).
Das heißt, man kann dem A jetzt nicht mehr wirksam (ordentlich) kündigen, weil dieser dem berechtigten Interesse widersprochen hat. (bzw. die ordentliche Kündigung des B ist jetzt unwirksam per Widerspruch)?
Als einzigen Schluss kann ich daraus ziehen, dass dem A nur noch außerordentlich und fristlos gekündigt werden kann?
Da würde es nun auf die Unzumutbarkeit des Verhalten von A gegen B für den Vermieter (B) ankommen? Wie kann man diese feststellen?
Vielen Dank für die Hilfe!
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(Antwort) fertig | | Datum: | 12:42 Do 22.04.2010 | | Autor: | Josef |
Hallo domerich,
> das ist komplizierter als gedacht.
> Da B in einem Vierfamilienhaus wohnt, fällt das
> erleichterte Kündigungsrecht also weg.
> Tut mir Leid, dass
> ich das nicht angegeben habe (wusste es aber nicht).
>
Es kommt auf jede Kleinigkeit an.
> Das heißt, man kann dem A jetzt nicht mehr wirksam
> (ordentlich) kündigen, weil dieser dem berechtigten
> Interesse widersprochen hat. (bzw. die ordentliche
> Kündigung des B ist jetzt unwirksam per Widerspruch)?
>
Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus.
> Als einzigen Schluss kann ich daraus ziehen, dass dem A nur
> noch außerordentlich und fristlos gekündigt werden kann?
>
Die außerordentliche Kündigung ist nur bei Vorliegen der im Gesetz genannten Voraussetzungen zulässig. Bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist ein berechtigtes Interesse i.S. v. § 573 BGB nicht erforderlich.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschulden des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund liegt z.B. dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).
Voraussetzung für die Kündigung ist somit nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten des Mieters, sondern die Unzumutbarkeit für den Vermieter, so dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Mieters erfolgen kann.
Das Verschulden ist aber insoweit von Relevanz, als die Anforderungen an die Unzumutbarkeit bei nicht schuldhaftem Verhalten des Mieters höher sein werden als bei schuldhaftem Verhalten, d.h. das Maß des Verschuldens muss bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden.
> Da würde es nun auf die Unzumutbarkeit des Verhalten von A
> gegen B für den Vermieter (B) ankommen? Wie kann man diese
> feststellen?
>
Die Vertragsverletzung durch den Mieter muss so gravierend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann.
Diese Beurteilung ist nach objektiven Kriterien anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu treffen und unterliegt im Prozess der tatrichterlichen Würdigung, so dass eine pauschale Aussage darüber, wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, nicht erfolgen kann.
Unbegründet wurde die Kündigung angesehen, z.B. bei einmaliger Beleidigung des Vermieters; Beleidigung von anderen Hausbewohnern, die sich unkorrekt verhalten haben;
Ein wichtiger Grund (Kündigungsgrund) kann vorliegen, wenn das gegenseitige Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerrüttet ist, dass ein gedeihliches Zusammenwirken der Vertragspartner nicht mehr zu erwarten ist.
Viele Grüße
Josef
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(Frage) beantwortet | | Datum: | 20:46 Do 22.04.2010 | | Autor: | domerich |
was fällt denn konkret unter "berechtiges Interesse des Vermieters"?
Ich muss anmerken, dass das Mietverhältnis mit einem Untermietvertrag zustande kam, mehrere Zimmer einer Wohnung wurden so vermietet. Außerdem wurden die Zimmer (einzeln) möbliert vermietet.
Ich habe gelesen, dass die ordentlich Kündigung auf 3 Monatsfrist dann kein berechtigtes Interesse enthalten muss, ist das wahr?
Was ist wenn der A den Wohnraum vertragswidrig gewerblich nutzt? Hat man da etwas in der Hand außer abzumahnen?
dankesehr
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(Antwort) fertig | | Datum: | 11:22 Fr 23.04.2010 | | Autor: | Josef |
Hallo domerich,
> was fällt denn konkret unter "berechtiges Interesse des
> Vermieters"?
>
![[]](/images/popup.gif) berechtigtes Interesse
> Ich muss anmerken, dass das Mietverhältnis mit einem
> Untermietvertrag zustande kam, mehrere Zimmer einer Wohnung
> wurden so vermietet. Außerdem wurden die Zimmer (einzeln)
> möbliert vermietet.
>
Dies wird jetzt zu umfangreich.
> Ich habe gelesen, dass die ordentlich Kündigung auf 3
> Monatsfrist dann kein berechtigtes Interesse enthalten
> muss, ist das wahr?
>
Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das nicht unter einer Ausnahmevorschrift fällt, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.
§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
Bei der ordentlichen Kündigung von Wohnraum muss der Vermieter nach § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungschreiben die Kündigungsgründe (berechtigtes Interesse) angeben.
Stichwort: Kündigungsschutz
Die vorstehenden Ausführungen gelten nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsräume. Im Kündigungsschreiben brauchen daher Gründe selbst dann nicht genannt zu werden, wenn solche tatsächlich vorliegen müssen (z.B. bei der außerordentlichen Kündigung).
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> Was ist wenn der A den Wohnraum vertragswidrig gewerblich
> nutzt? Hat man da etwas in der Hand außer abzumahnen?
>
Nutzt der Mieter die ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räume ohne Zustimmung des Vermieters zu anderen Zwecken, stellt dies zwar einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Zur fristlosen Kündigung nach Abmahnung ist der Vermieter aber nur berechtigt, wenn seine Rechte dadurch in erheblichem Maße verletzt werden.
Viele Grüße
Josef
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